Impuestos sobre propiedades en República Dominicana: Guía

Impuestos sobre propiedades en República Dominicana: es de las primeras preguntas que aparece cuando alguien se plantea comprar un apartamento, una villa o un terreno en el Caribe. Y con razón. Comprar fuera de tu país siempre levanta dudas: costos que no te dijeron, cargas anuales, trámites fiscales en un idioma y un sistema que no dominas. La buena noticia es que el sistema dominicano es sencillo comparado con otros países, los impuestos son razonables y existen incentivos legales que pueden dejarte hasta 15 años sin pagar impuestos sobre tu propiedad. En esta guía te contamos, con ejemplos concretos, qué pagas al comprar, qué pagas cada año, qué le corresponde a un extranjero y cómo funciona la exención CONFOTUR.

¿Qué es el IPI y cuánto pagas por tu propiedad en República Dominicana?

El IPI (Impuesto sobre Propiedad Inmobiliaria) es el impuesto anual sobre los inmuebles, y lo cobra la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Su lógica es simple: pagas el 1% anual sobre el valor de tu propiedad que exceda un monto exento, la llamada exención del IPI, que la DGII actualiza cada año. Para 2024, esa exención ronda los 10 millones de pesos dominicanos (aproximadamente 165.000-170.000 USD según el tipo de cambio).

Cómo se calcula el IPI: un ejemplo práctico

Mejor con números. Supongamos que compras un apartamento en Bávaro valorado en 250.000 USD (unos 14,7 millones de DOP):

• Valor de la propiedad: 14.700.000 DOP
• Exención aplicable: 10.034.890 DOP (valor oficial vigente; verifica la cifra anual en la DGII)
• Base gravable: 14.700.000 − 10.034.890 = 4.665.110 DOP
• IPI anual (1%): 46.651 DOP, aproximadamente 790 USD al año

¿Y si tu propiedad vale menos del monto exento? Entonces no pagas IPI, directamente. Con eso, República Dominicana se sitúa entre los destinos con menor carga fiscal inmobiliaria del Caribe, donde países vecinos cobran impuestos anuales muy superiores.

¿Qué pasa con las propiedades en construcción o terrenos?

Aquí hay un matiz. Los terrenos tributan al 1% sin exención, sobre su valor de mercado. O sea, si compras un terreno para construir, ese terreno no goza del beneficio; la exención aplica cuando existe una vivienda o inmueble construido. Las propiedades en construcción también pueden estar sujetas a evaluaciones de la DGII, así que mantén siempre actualizada tu ficha catastral.

Impuestos sobre propiedades en República Dominicana: qué debe pagar un extranjero

Una de las grandes ventajas del país: los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos y obligaciones fiscales que los dominicanos en materia inmobiliaria. No hay recargos por nacionalidad ni restricciones para ser propietario (salvo franjas fronterizas y terrenos agrícolas, casos muy puntuales). Estos son los impuestos y costos que un extranjero debe considerar:

• Impuesto de transferencia (al comprar): 3% del valor de la propiedad, pagado a la DGII para titularizar el inmueble ante el Registro de Títulos.
• Impuesto de confirmación de venta (si aplica): 2% sobre la ganancia si el vendedor es una persona física y hay utilidad en la venta; normalmente lo asume el vendedor, pero conviene aclararlo en el contrato.
• IPI anual: el mismo 1% sobre el excedente de la exención, como cualquier residente.
• Impuesto sobre rentas de alquiler: si alquilas tu propiedad, las rentas tributan. Con el régimen correcto (una sociedad o el esquema de persona física con deducciones), el costo efectivo puede optimizarse de forma significativa.

Costos adicionales al comprar (no son impuestos, pero debes presupuestarlos)

1. Honorarios legales: entre el 1% y 1,5% del valor de la compra por la due diligence y la gestión de titulación.
2. Gastos de cierre y registro: varían según el proyecto y el notario, generalmente inferiores al 1%.
3. Comisión inmobiliaria: en República Dominicana la paga normalmente el vendedor, no el comprador.

En total, un comprador extranjero debe presupuestar entre un 4% y un 5,5% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos estos conceptos. Es poco, si lo comparas con mercados como España o Estados Unidos, donde los costos de transacción y los impuestos recurrentes son notablemente más altos. Un consejo: trabaja siempre con un abogado local independiente que verifique que la propiedad está libre de gravámenes y que el título se transferirá correctamente.

CONFOTUR: la exención fiscal que la mayoría de inversionistas desconoce

Aquí está el secreto mejor guardado del mercado dominicano. El CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) es el organismo estatal que otorga, bajo la Ley 158-01 para el Fomento del Desarrollo Turístico, incentivos a proyectos inmobiliarios de uso turístico en zonas como Punta Cana, Bávaro, Playa Nueva Romana, Puerto Plata y Samaná. Si compras en un proyecto aprobado por CONFOTUR, obtienes dos beneficios enormes:

• Exención del 100% del IPI por hasta 15 años desde la emisión de la licencia del proyecto, no desde tu compra. Fíjate en ese detalle.
• Exención del 100% del impuesto de transferencia (3%) en el momento de la compra, un ahorro directo e inmediato.

Traducido a números: si compras un apartamento de 200.000 USD en un proyecto CONFOTUR, ahorras los 6.000 USD de transferencia de entrada y hasta 1.500 USD anuales de IPI durante 15 años, según el valor excedente. A lo largo del período de exención, el ahorro fiscal puede superar fácilmente los 20.000-25.000 USD.

Este incentivo es, precisamente, lo que hace que los apartamentos de inversión en Bávaro y Punta Cana ofrezcan rendimientos netos tan atractivos: combinas una zona con alta demanda de alquiler turístico durante todo el año con una carga fiscal casi nula mientras dure la exención. Proyectos como Salado Golf & Beach Resort se desarrollan bajo este tipo de esquema de incentivos, lo que permite al inversionista retener una mayor parte de su rentabilidad desde el primer año.

En resumen: sistema fiscal simple, paridad total para extranjeros y beneficios como CONFOTUR. Por algo República Dominicana se ha consolidado como uno de los destinos más rentables del Caribe para invertir en bienes raíces.

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Otros costos e impuestos al comprar: ITBIS, traspasos y gastos de cierre

El impuesto anual sobre el inmueble no es lo único. Todo comprador debería presupuestar también los costos de cierre, que en República Dominicana suelen moverse entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad. ¿Y qué incluye ese porcentaje? Lo repaso concepto por concepto:

• Impuesto de traspaso (3% del valor de venta): el gasto más gordo, sin discusión. Lo paga el comprador ante la DGII al registrar la escritura en el Registro de Títulos. Hazlo dentro de los plazos legales; los recargos por demora duelen.
• ITBIS (18%): aquí hay matices. La venta de inmuebles residenciales usados está, en general, exenta, pero el ITBIS sí aplica a la primera venta de bienes inmuebles a cargo del desarrollador y a ciertos servicios profesionales o de construcción. Mi recomendación: pregunta al desarrollador, por escrito, si el precio incluye este impuesto o no.
• Honorarios legales: entre el 1% y el 1,5% del valor de la transacción. Y ojo, un abogado inmobiliario independiente no es un lujo. Verifica títulos, gravámenes y redacta la promesa de venta.
• Gastos notariales y de registro: normalmente entre 0,5% y 1% del valor de la propiedad.
• Comisiones de corretaje: si aplica, rondan el 5%, aunque en muchos desarrollos nuevos es el desarrollador quien las asume.

Pongamos números. Un apartamento de 250.000 USD: reserva unos 7.500 USD para el traspaso, entre 2.500 y 3.750 USD para honorarios legales, y de 1.250 a 2.500 USD más en registros y notaría. En total, un colchón de entre 11.000 y 14.000 USD. Mejor saberlo antes de firmar que descubrirlo después.

Errores fiscales comunes de extranjeros al invertir en República Dominicana

1. No declarar el valor real de la compra: registrar un precio inferior al pagado puede parecer un ahorro en el traspaso. Lo parece. Pero reduce tu costo base y multiplica el impuesto sobre plusvalías cuando vendas. Sale caro.
2. Ignorar el IPI por no tener cédula o residencia: sin cédula dominicana ni residencia fiscal, el IPI que te corresponde como exento lo paga el titular anterior. No registrarte correctamente genera recargos y problemas en futuros traspasos.
3. Confundir exención CONFOTUR con exención total: el CONFOTUR exime del IPI y del traspaso sobre el valor del proyecto aprobado, y ya. No cubre todos los costos de cierre ni los impuestos sobre rentas de alquiler. Muchos compradores asumen lo contrario y luego se llevan la sorpresa.
4. No declarar rentas de alquiler en su país de origen: los ingresos dominicanos suelen ser declarables en tu país de residencia fiscal. Ocultarlos puede acarrearte multas graves en casa. Grave, grave.
5. Comprar a nombre de empresas sin asesoría: las estructuras corporativas tienen ventajas, sí, pero también obligaciones (ISRPC, formularios anuales). Sin planificación, el costo puede superar al beneficio.
6. Pagar en efectivo sin trazabilidad: complica probar cuánto pagaste y puede activar alertas antilavado.

Conclusión: cómo invertir en Punta Cana con la menor carga fiscal posible

Lo cierto es que el sistema fiscal dominicano para bienes raíces resulta sencillo y competitivo. Un IPI anual bajo (1%), un traspaso del 3% y una retención moderada sobre rentas de alquiler que, bien planificada con gastos deducibles, reduce la carga efectiva de forma notable. La clave está en tres palancas: optar por proyectos con exención CONFOTUR para eliminar el IPI hasta 15 años, formalizarte correctamente (cédula, RNC, declaraciones al día) y planificar con un abogado y contador locales desde antes de firmar. Antes, no después.

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