Impuestos alquiler no residente: guía de tributación RD

Si eres extranjero y tienes una propiedad en alquiler en República Dominicana, entender los impuestos alquiler no residente es imprescindible para calcular tu rentabilidad real y evitar sorpresas con la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). La buena noticia es que el sistema dominicano es sencillo y con una carga fiscal competitiva comparada con otros destinos del Caribe. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo tributan los ingresos por alquiler de un no residente, qué impuestos aplican, cómo funciona la retención del 10% y qué obligaciones formales debes cumplir para estar en regla.

¿Cómo funcionan los impuestos alquiler no residente en República Dominicana?

Vivas donde vivas, si obtienes ingresos en República Dominicana pagas impuestos sobre ellos. Así de simple. La ley dominicana grava toda renta de fuente local, sin importar la residencia del perceptor, y el alquiler de un inmueble ubicado en el país entra de lleno en esa categoría.

¿Y cómo se cobra ese impuesto? Aquí está la clave del sistema: el inquilino (o el administrador que cobra en tu nombre) actúa como agente de retención y le descuenta el impuesto directamente a cada pago de alquiler. Ese dinero retenido se enterará a la DGII, y en la mayoría de los casos la retención funciona como pago único y definitivo. No hay más trámites. Si el inquilino es una empresa formal (piensa en un hotel que te subarrienda o una administradora de alquiler vacacional), la retención es prácticamente automática; si alquilas directamente a un particular, la obligación de retener también existe, aunque en la práctica muchos propietarios optan por inscribirse y declarar por sí mismos. Mejor tener todo documentado.

¿Qué impuestos debes pagar por alquilar tu propiedad en RD?

Estas son las principales cargas fiscales asociadas al alquiler de una propiedad por un no residente:

• Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre alquileres: el 10% sobre el monto bruto del alquiler mensual, retenido y enterado por el inquilino o pagado por ti directamente. Es un impuesto cedular: se aplica exclusivamente sobre los ingresos por alquiler, sin considerar otras rentas.
• Impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI): un 1% anual sobre el valor catastral de la propiedad que exceda de aproximadamente 9.8 millones de DOP (el exento por primera vivienda no aplica a no residentes en la mayoría de los casos, salvo condiciones específicas de residencia fiscal).
• ITBIS sobre servicios adicionales: si ofreces servicios típicos de hospedaje (limpieza, recepción, desayuno), los alquileres de corta estancia podrían tratarse como servicios gravados con ITBIS del 18%, un punto clave si operas en el modelo de alquiler vacacional tipo Airbnb.

Un ejemplo numérico ayuda a visualizarlo. Supongamos que alquilas un apartamento de larga estancia en Bávaro por 1.500 USD al mes (unos 85.000 DOP). El inquilino debería retener 10%, es decir 150 USD (8.500 DOP), y enterarlo a la DGII mediante el formulario correspondiente cada mes. Ni más ni menos.

Retención del 10%: quién la aplica y cuándo

La retención del 10% sobre alquileres está regulada por el Código Tributario dominicano y sus reglamentos. ¿Quiénes están obligados a practicarla?

1. Empresas y entidades formales que pagan alquileres, ya sean nacionales o extranjeras con actividades en RD.
2. Personas jurídicas en general, incluidas administradoras de condominios o plataformas con presencia legal local.
3. Personas físicas con actividades comerciales registradas que utilizan el inmueble para su negocio.

La retención se practica sobre cada pago mensual y debe enterarse a la DGII dentro de los primeros diez días del mes siguiente. Para el no residente, este mecanismo simplifica mucho el cumplimiento: no necesitas presentar una declaración anual de renta si el 10% ya fue retenido como pago único y definitivo. Punto.

¿Y si el inquilino no retiene? Puede pasar, sobre todo con un particular que desconoce la norma. Pero ojo: la obligación fiscal no desaparece. Recae sobre el propietario, quien debería registrarse ante la DGII, declarar los ingresos y pagar el 10% mensualmente para evitar recargos e intereses moratorios.

Deducciones y gastos deducibles para propietarios no residentes

Es la pregunta que más veces he visto repetirse entre inversores extranjeros: ¿puedo restar gastos antes de aplicar ese 10%? La respuesta, en la práctica, es más bien fría. Cuando el inquilino es una empresa que actúa como agente de retención, la base sobre la que se retiene suele ser la renta íntegra. Sin descuentos. Eso deja la vía de los gastos deducibles con un alcance bastante limitado si lo comparamos con lo que ocurre en otros países. Aun así, hay conceptos que pueden tener relevancia fiscal dependiendo de cómo esté montada la operación.

• Gastos directamente ligados a la generación de la renta: comisiones de administración inmobiliaria, mantenimiento del mobiliario y equipamiento en alquileres amueblados, y honorarios de gestión si el propietario opera como contribuyente registrado con contabilidad formal.
• Intereses de hipoteca sobre el inmueble: en determinadas estructuras —sobre todo si la propiedad está a nombre de una sociedad dominicana— los intereses del préstamo pueden tratarse como gasto deducible en el ámbito societario. Ojo: cambia el régimen tributario aplicable.
• Reparaciones y conservación: a diferencia de las mejoras (que se capitalizan), las reparaciones ordinarias pueden considerarse gasto en regímenes de renta efectiva.

Mi consejo, después de ver varias operaciones de este tipo: si tu proyecto es de tamaño medio o grande (varios apartamentos, renting por plataformas tipo Airbnb con gestión profesional), estructura bien desde el principio. Vale la pena sentarse con un asesor fiscal local y evaluar si conviene operar como persona física con el 10% de retención o mediante una sociedad dominicana con el 27% sobre utilidades netas. En muchos casos la segunda opción sale más eficiente, porque permite deducir depreciación, gastos operativos e intereses. Aunque no siempre. Depende del tamaño y del horizonte.

Exención CONFOTUR: cómo pagar cero impuestos sobre tu renta de alquiler

Y aquí está la ventaja que casi nadie conoce cuando empieza a mirar. El régimen CONFOTUR (Ley 158-01 para el Desarrollo Turístico) permite a proyectos calificados como de fomento turístico ofrecer a sus compradores una exención total del impuesto sobre la renta derivada del alquiler durante un período de años. Además de eso: exención del 3% por transferencia del inmueble y del IPI (impuesto sobre bienes inmuebles) mientras dure el beneficio.

¿Qué significa esto en la práctica? Que si compras un apartamento en un proyecto aprobado bajo CONFOTUR y lo destinas al alquiler turístico o residencial, durante los años de vigencia no pagas el 10% mensual sobre los ingresos por renta. Para un no residente, eso elimina de raíz la complejidad de la retención mensual y de las declaraciones por este concepto durante todo el período amparado. Se acabó el papeleo.

• Verifica que el proyecto esté efectivamente aprobado por el Ministerio de Turismo y que la unidad específica esté amparada. No todos los desarrollos en Punta Cana y Bávaro lo están, por mucho que lo insinúen en el folleto.
• Confirma los años restantes de vigencia: el beneficio corre desde la aprobación del proyecto, no desde tu compra. En proyectos veteranos pueden quedar menos años de los que publicitan.
• Solicita por escrito la documentación CONFOTUR al desarrollador antes de firmar. Por escrito, insisto.

Conclusión: invertir en Punta Cana con tranquilidad fiscal

La tributación del alquiler para no residentes en República Dominicana es más simple de lo que parece a primera vista. Un impuesto del 10% sobre la renta bruta, retenido mensualmente por el inquilino cuando este es empresa formal, con obligación de registro y presentación ante la DGII si gestionas el alquiler por tu cuenta. ¿Los errores más caros? Desconocer la norma, no presentarse ante la DGII o asumir que la obligación desaparece porque uno vive en el extranjero. No desaparece.

Pero más allá de cumplir, lo que de verdad marca la diferencia es planificar. Elegir proyectos amparados bajo CONFOTUR puede llevar tu carga fiscal sobre la renta de alquiler a cero durante años, y eso multiplica la rentabilidad neta de la inversión en uno de los mercados turísticos con más demanda de la región.

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